Der (sichere) Weg zu den eigenen 4 Wänden – so geht’s richtig!

Der Kauf einer Immobilie, sei es eines Eigenheims, einer Wohnung oder eines Bauplatzes zur Errichtung eines Eigenheimes, birgt eine Vielzahl von (vermögens)rechtlichen Gefahren und muss daher sicher geplant und durchgeführt werden, geht es doch bei einer derartigen Anschaffung meist um eine erhebliche Investition, die sehr oft nur einmal im Leben – finanziert aus eigenen Ersparnissen oder durch ein Bankdarlehen – getätigt wird, sodass es besonders wichtig ist, von vornherein  auf eine gesicherte Abwicklung zu achten, damit ein wirtschaftlicher oder finanzieller Nachteil ausgeschlossen werden kann.

Sobald man seine Traumimmobilie  – am einfachsten im Weg über seinen Immobilienmakler – gefunden hat, welche den Vorstellungen des Kaufinteressenten entspricht, der Kaufpreis fixiert werden konnte und nach Vorliegen der allenfalls benötigten Finanzierungszusage durch das beigezogene Geldinstitut steht somit einer verbindlichen Kaufabrede mit dem Verkäufer nichts mehr im Weg; als nächster Schritt ist gegebenenfalls – falls noch rechtliche Aspekte  zu klären sind –  ein Termin für ein Informationsgespräch bei seinem Notar zu vereinbaren, um die weiteren Schritte zur Vorbereitung und Abwicklung des Kaufes festzulegen.

Übrigens: ein Notar als Vertragserrichter ist aufgrund seiner Berufspflichten nicht nur Vertreter seines Auftraggebers, üblicherweise des Käufers, er hat auch zugleich den Verkäufer umfassend zu unterstützen und zu beraten – beispielsweise im Hinblick auf die bei ihm durch den Verkauf ausgelösten Steuern („Immobilienertragsteuer“)  – und hat somit alle am Vertrag beteiligten Parteien vor etwaigen Gefahren und Nachteilen bei der Abwicklung des Rechtsgeschäftes zu beschützen und  ist zur umfassenden Objektivität und Neutralität standesrechtlich verpflichtet.

In diesem Informationsgespräch werden (neben der Höhe des Kaufpreises samt Fälligkeit,  Zeitpunkt und Modalitäten der Übergabe der Immobilie an den Käufer, die Feststellung der allenfalls mitveräußerten Einrichtungsgegenstände) insbesondere auch die bestehenden Grundbuchlasten – ob diese vom Käufer zu übernehmen sein werden oder im Zuge der Abwicklung des Vertrages zu löschen sind –  und die eventuell vorhandenen sonstigen Rechte dritter Personen (Mietverhältnisse, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote) erörtert.  Der Notar muss jetzt auch bereits wissen, ob der Kauf durch den Käufer aus Eigenmitteln oder mittels Kreditfinanzierung erfolgt. Im letzteren Fall wird der Notar auch zum Treuhänder bestellt, er übernimmt gegenüber dem Geldinstitut die (persönliche) Haftung dafür, dass das vom Käufer aufgenommene Darlehen in Form eines Pfandrechtes auf dem Kaufobjekt sichergestellt wird, da vor der Übernahme dieser Haftung und Sicherstellung die Bank nicht bereit sein wird, den Kaufpreis dem Käufer zur Verfügung zu stellen.

 Anschließend wird der Notar den Vertragsentwurf vorbereiten und den Parteien vorweg zur Verfügung stellen, damit diese den Entwurf nochmals in Ruhe prüfen können. Falls noch Fragen bestehen, scheuen Sie nicht davor, den Notar zu kontaktieren. Das ist auch nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden, da die Notarkosten sich nicht nach der Anzahl der Besprechungstermine oder dem tatsächlichen Zeitaufwand des Notars richten, sondern pauschal – mit dem Kaufpreis als Bemessungsgrundlage – tarifmäßig gesetzlich geregelt abgerechnet werden, falls nicht ohnehin ein Pauschalhonorar vereinbart wird.

Entspricht der schriftliche Vertrag den Vorstellungen der Parteien, erfolgt die Vertragsunterfertigung, üblicherweise in gleichzeitiger Anwesenheit sämtlicher Beteiligten. Die Urkunde wird vom Notar vorgelesen, die letzten Fragen geklärt und in weiterer Folge vom Verkäufer und Käufer unterschrieben, wobei der Notar anschließend die Unterschriften beglaubigt. Falls keine besonderen Rücktrittsrechte vereinbart sind oder der Vertrag nicht von behördlichen Genehmigungen (beispielsweise aufgrund des Grundverkehrsgesetzes) abhängig ist, ist mit der Unterschriftsleistung das Rechtsgeschäft für beide Parteien bindend, es gibt kein gesetzliches Widerrufsrecht, der Verkäufer ist verpflichtet, die Liegenschaft dem Käufer in sein Eigentum zu übergeben, der Käufer ist zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

Nach der Vertragsunterfertigung erfolgt die weitere Vertragsabwicklung durch den Notar, ihm wird dazu von beiden Vertragsparteien die Vollmacht im Vertrag erteilt, er ist somit berechtigt, sämtliche Veranlassungen bei den Behörden, Finanzämtern und Gerichten bis zur Eintragung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch aus eigenem vorzunehmen, wobei dazu vorwiegend die Einholung der erforderlichen Bestätigungen und Genehmigungen von Gemeinden und Behörden, die Durchführung des Steuerverfahrens hinsichtlich der vom Käufer zu bezahlenden Grunderwerbsteuer/gerichtlichen Eintragungsgebühr und der vom Verkäufer zu entrichtenden Immobilienertragsteuer, die Löschung von allfälligen bestehenden Grundbuchslasten, die Entgegennahme des Kaufpreises vom Käufer bzw. seiner finanzierenden Bank und Auszahlung an den Verkäufer nach Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen, gehört.

Nach Einreichung der notwendigen Urkunden beim zuständigen Grundbuchsgericht (Bezirksgericht) wird in weiterer Folge der Käufer anstelle des Verkäufers als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, die erforderlichen sonstigen Eintragungen (Pfandrecht der finanzierenden Bank) vorgenommen und bereits kurze Zeit später erhält der neue Liegenschaftseigentümer durch den Notar den aktualisierten „druckfrischen“ Grundbuchsauszug als Nachweis der ordnungsgemäßen Vertragsabwicklung.

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