Sie planen gemeinsam mit einer weiteren Person den Ankauf eines Wohnungseigentumsobjektes („Eigentumswohnung“)?

Eigentlich kann nur eine Person Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes sein. Die grundlegende Ausnahme von diesem Grundsatz ist die Bildung einer sogenannten Wohnungseigentümerpartnerschaft zwischen zwei beliebigen Personen zur gemeinsamen Anschaffung eines Wohnungseigentumsobjektes.

Eine solche Eigentümerpartnerschaft im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes kann nur aus zwei (und nicht aus drei oder mehr) Personen bestehen. Die beiden Personen können verwandt oder verschwägert sein, müssen allerdings nicht zwingend in einem besonderen Verhältnis stehen. Die Eigentümerpartnerschaft erfordert somit keinen Zusammenhang mit einer Ehe oder sonstigen Verwandtschaft unter den Partnern, auch ist kein gemeinsamer Wohnsitz der Partner erforderlich.

Für diese Wohnungseigentümer – Partnerschaft gelten – abweichend von sogenannten ideellen Miteigentümern einer Liegenschaft – einige gesetzlich zwingend vorgegebene Besonderheiten.

Die Eigentümerpartnerschaft zwischen zwei Wohnungseigentümerpartnern ist nur in der Form möglich, dass ausschließlich ein gleichteiliger Besitz (50:50) am Wohnungseigentumsobjekt rechtlich in Frage kommt, eine sonstige Aufsplitterung des Wohnungseigentumsobjektes (beispielsweise 75:25) ist rechtlich nicht möglich.

Beide Partner werden im Zuge der vertraglichen Abwicklung des Eigentumserwerbs im Grundbuch zu gleichen Teilen am jeweiligen Wohnungseigentumsobjekt eingetragen, gleichzeitig wird grundbücherlich vermerkt, dass diese beiden Anteile im Wege einer Eigentümerpartnerschaft verbunden sind.

Die Eigentümerpartnerschaft entsteht dadurch, dass zwei Personen gemeinsam ein Wohnungseigentumsobjekt erwerben oder dass ein Wohnungseigentümer einer anderen zweiten Person den halben Anteil an seinem Objekt überträgt. Die beiden Partner haben sich somit im Zuge des Rechtsgeschäftes nur darüber zu einigen, dass sie gemeinsames Wohnungseigentum begründen wollen.  Der Abschluss einer darüberhinausgehenden Vereinbarung zwischen den beiden Partnern ist nicht zwingend erforderlich. Es ist somit für den Ankauf nicht notwendig eine (schriftliche) Vereinbarung zu treffen, wer die Wohnung nützt, wer von ihnen in welchem Verhältnis die Betriebs- und Erhaltungskosten trägt u.s.w.

Andererseits – da die beiden Anteile der Partner rechtlich miteinander verbunden sind, somit juristisch eine Einheit bilden – können die beiden Eigentümerpartner nur mit „einer Stimme sprechen“. Bei Entscheidungen im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnung oder auch des Liegenschaftsobjektes, die die Gesamtheit sämtlicher Wohnungseigentümer des Liegenschaftsobjektes (die „Eigentümergemeinschaft“) zu treffen haben, haben die Wohnungseigentümer – Partner einvernehmlich vorzugehen. Sind sie sich über die von einem Partner gewünschte Maßnahme oder bei der Abstimmung über eine vorgesehene Verwaltungsmaßnahme sämtlicher Wohnungseigentümer uneinig, muss die Maßnahme unterbleiben bzw. zählt ihre Stimme nicht.

Genauso haften die beiden Partner gemeinsam „zur ungeteilten Hand“ für Verbindlichkeiten für ihr Wohnungseigentumsobjekt. Ein jeder Partner haftet also gegenüber den anderen Eigentümern der weiteren Wohnungseigentumsobjekte für die Betriebskosten und die anderen laufenden Kosten auch für seinen Partner. Das gilt auch dann, wenn beide Partner vereinbart haben, dass ein jeder von ihnen lediglich die Hälfte der Bewirtschaftungskosten trägt; diese Vereinbarung wirkt nur zwischen den Partnern und befreit den anderen auch nicht von einer Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Bezahlung dieser Verbindlichkeiten.

Demzufolge können die beiden Partner über die ihnen gemeinsam gehörende Wohnung nur gemeinsam verfügen, diese somit insbesondere auch nur einvernehmlich nutzen, verwalten, belasten, vermieten oder verkaufen. Es ist auch nicht möglich, dem anderen Partner – ohne dessen Zustimmung oder sogar ohne dessen Wissen – aus eigenem einen neuen Partner dadurch aufzwingen, indem er einem Dritten sein Eigentum am Anteil der Wohnung überträgt.

Die Abwicklung der laufenden Angelegenheiten hinsichtlich der gemeinsamen Wohnung kann somit – falls in weiterer Folge unterschiedliche Interessen der beiden Partner über die Nutzung und Verwaltung des Wohnungseigentumsobjektes auftreten – durchaus komplex werden. Dabei würde allerdings durchaus die Möglichkeit bestehen, bereits bei der Begründung des gemeinsamen Eigentums (Ankauf) vorsorglich vertragliche Vereinbarungen zur Kostenaufteilung, zur Nutzung, zur allfälligen Auflösung der Partnerschaft usw. zu treffen.

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