Gewährleistung beim (privaten) Immobilienkauf

§ 922 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch bestimmt:

„Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt, leistet Gewähr, dass sie dem Vertrag entspricht. Er haftet also dafür, dass die Sache die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat, dass sie seiner Beschreibung, einer Probe oder einem Muster entspricht und dass sie der Natur des Geschäftes oder der getroffenen Verabredung gemäß verwendet werden kann.“

Somit haftet der Verkäufer einer Liegenschaft (Grundstück, Haus, Wohnung) dafür, dass der Kaufgegenstand die bedungenen und die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufweist.

Bedungene Eigenschaften eines Kaufgegenstandes werden im Kaufvertrag zwischen den Vertragsparteien konkret fixiert.

Gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften werden nicht im Vertrag individuell vereinbart, sondern sind solche, die bei einem Kauf allgemein von einem jeden Käufer vorausgesetzt und somit erwartet werden dürfen, wobei die Beurteilung dieser gewöhnlichen Voraussetzungen nach dem konkreten Kaufgegenstand erfolgt;  es macht somit einen Unterschied, ob Kaufgegenstand eine neuwertige Wohnung mit Erstbezug ist oder es sich um ein sanierungsbedürftiges altes Haus handelt. Beim Verkauf einer als „neuwertig – Erstbezug“ beschriebenen Wohnung, stellen auch bereits minimale Kratzer im Boden oder geringe Abriebspuren an der Wand einen Mangel dar.

Ob man von einem Mangel sprechen kann richtet sich somit grundsätzlich danach, wie im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer die Gewährleistung geregelt ist. Beim Kauf einer Immobilie können somit die Vertragsparteien das Vertragsobjekt, welches objektiv gesehen sich in einem absolut desolaten Zustand befindet und somit zweifelsfrei mangelhaft ist, als vertragsgemäß und daher – mit Wirkung im Innenverhältnis – als mangelfrei ansehen, wobei natürlich in einem solchen Fall der vereinbarte Kaufpreis ebenfalls eine maßgebliche Rolle spielt und der Zustand des Vertragsobjektes bei der Kaufpreisbildung entsprechend berücksichtigt wird.

Das Rechtsinstitut der Gewährleistung führt dazu, dass ein Verkäufer einer Liegenschaft für bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. Übergabe an den Käufer vorhandene (rechtliche oder tatsächliche)  Mängel zu haften hat (bspw. hat er für die nachträglichen Reparaturkosten aufzukommen), wobei für diese Gewährleistung bzw. für die Haftung es keinen Unterschied macht, ob dem Verkäufer für den Mangel ein Verschulden trifft oder nicht.

Lässt sich der Mangel nicht durch Reparatur beseitigen, hat entweder eine Kaufpreisminderung (der Kaufpreis wird entsprechend vermindert) zu erfolgen oder es kommt zur „Wandlung“ bzw. zum Vertragsrücktritt, d. h. der Vertrag wird aufgehoben, der Käufer gibt das Vertragsobjekt an den Verkäufer zurück und dieser ist zur Rückerstattung des Kaufpreises verpflichtet.

Die Frist zur Geltendmachung von derartigen Ansprüchen durch den Käufer endet bei Liegenschaften (unbewegliche Sache) nach Ablauf von drei Jahren nach erfolgter Übergabe, (wurden beim Verkauf auch bewegliche Gegenstände (Mobiliar) mitverkauft, endet diese Frist bereits nach zwei Jahren.

In Immobilienkaufverträgen von Privatpersonen (bei keinem der Vertragsparteien handelt es sich um einen Unternehmer, andernfalls die Bestimmungen nach dem Konsumentenschutz greifen)  über gebrauchte Wohnungen und Häuser ist es allgemein üblich, die Gewährleistung für (Sach)mängel von vornherein auszuschließen (beispielsweise durch Klauseln wie: „Der Käufer hat die Wohnung besichtigt und kauft sie wie sie liegt und steht…“, „der Verkäufer leistet keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit, Ausmaß oder Eigenschaften des Kaufgegenstandes.“).

Ein derartiger Gewährleistungsausschluss ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie durch eine Privatperson absolut üblich, wobei ein solcher vertraglicher Gewährleistungsverzicht sich allerdings grundsätzlich nicht auch auf das Fehlen von ausdrücklich oder schlüssig durch den Verkäufer zugesicherter Eigenschaften oder auf verdeckte oder arglistig verschwiegene Mängel erstreckt. Für derartige Mängel bleibt im allgemeinen eine Haftung des Verkäufers weiterhin bestehen.

Aufgrund dieses üblichen Haftungsausschlusses empfiehlt es sich natürlich für den Käufer, die von ihm ins Auge gefasste Wunschimmobilie vor dem Vertragsabschluss eingehend zu besichtigen und den Zustand – auch der vorhandenen Installationen, Heizungsanlage und dergleichen – zu prüfen oder durch beigezogene Professionisten prüfen zu lassen, da ansonsten der Verkäufer für allenfalls vorhandene Vorschäden, welche bei der Besichtigung jedenfalls erkennbar gewesen wären, keinerlei Haftungsansprüche des Käufer mehr aus dem Grund des gesetzlichen Gewährleistungsrechts zu erfüllen hat.

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