Zu Beginn meines ersten Artikels im Newsletter der Raiffeisenbank Going eGen, darf ich mich als langjähriger Funktionär der Raiffeisenbank Going eGen und als Rechtsanwalt in Söll kurz vorstellen, und möchte mich gleichzeitig bei der Geschäftsleitung der Raika Going (Dir. Adelsberger und GL Ma-yer) sowie beim Leiter der Immobilienabteilung der Bank (Prok. Hirzinger) herzlich für diese Möglichkeit der Präsentation bedanken.
Meine berufliche Laufbahn führte mich nach dem Doktoratsstudium in Innsbruck (1987) nach Linz. Dort war ich selbständig und in mehreren Anwaltskanzleien (mit Schwerpunkten Immobilienrecht) bis 2009 tätig. Ab 2009 zog es mich als äußerst natur- und heimatverbundenen Menschen Tirolerland zurück. Seit jeher begeistert mich meine Tätigkeit als Rechtsanwalt, vorwiegend im Immobilienrecht, und die Tätigkeit im Aufsichtsrat der Raiffeisenbank Going eGen seit 2012.
Nun zu einem Thema, welches, neben vielen anderen rechtlichen Fragen, insbesondere für die Verkäuferseite bei der Veräußerung einer Liegenschaft oder Wohnung von erheblicher Bedeutung bzw. Interesse ist – die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) – wobei sich die folgenden Ausführungen als reiner, kurzer Überblick über diese seit 2012 zu berechnende Steuer verstehen. Deshalb merke ich an, dass jedenfalls im Einzelfall ein Rechtsanwalt und gegebenenfalls (bei komplexeren Sachverhalten) ein Steuerberater beizuziehen sein wird.
Mit dem Sparpaket 2012 wurde per 01.04.2012 die 10-jährige Spekulationsfrist bei Immobilien abgeschafft und durch eine Steuer auf Veräußerungs- und Umwidmungsgewinne – die ImmoESt – ersetzt.
Der Steuersatz für die Veräußerung von Grundstücken beträgt grundsätzlich 30% vom Veräußerungsgewinn. Den Veräußerungsgewinn ermittelt man mit der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös (= in der Regel der erzielte Kaufpreis) und den Anschaffungskosten. Weiters ist zu unterscheiden zwischen einem „Altbestand“ und einem „Neubestand“.
Altbestand:
Anschaffung des Grundstückes vor 01.03.2002 und Neubestand: Anschaffung des Grundstückes nach 01.03.2002
Steuer bei Neubestand:
Hier wird vom tatsächlichen Veräußerungserlös ausgegangen. Bei den An-schaffungskosten sind die tatsächlichen Anschaffungskosten anzusetzen (idR der Kaufpreis), sowie kann man die vormals bezahlte Grunderwerbsteuer samt Eintragungsgebühr, eine Maklerprovision und die Kosten des Rechtsanwaltes für die „alte“ Vertragserrichtung hinzuzählen. Ebenso kann ein Herstellungsaufwand (Zubau oder Anbau) und auch Instandsetzungsaufwendungen (Heizungs-, Fenstertausch, etc.) hinzugezählt werden. Die errechneten Anschaffungskosten werden dem Veräußerungserlös entgegengehalten und ist der Differenzbetrag (Veräußerungsgewinn) mit 30% zu versteuern.
Steuer bei Altbestand:
Diese Berechnung ist viel einfacher. Die ImmoESt wird hier mit 4,2% vom Veräußerungserlös berechnet.
Steuer bei Umwidmung:
Sollte eine Liegenschaft nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb (also nicht nach einer Schenkung oder Erbschaft) von Freiland in Bauland umgewidmet werden, kann der Verkäufer den Veräußerungsgewinn mit 18% pauschal versteuern.
Ausnahmen von der ImmoESt:
Wesentliche Befreiungstatbestände sind die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung. Nach der Hauptwohnsitzbefreiung sind Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis 1.000m²) von der ImmoESt befreit, wie folgt:
Hauptwohnsitzbefreiung:
Voraussetzung ist, dass die Immobilie dem Veräußerer durchgehend entweder
- seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren oder
- für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre
einerseits als Hauptwohnsitz (Meldebestätigung) gedient hat und dieser Hauptwohnsitz anlässlich der Veräußerung aufgegeben wird.
Herstellerbefreiung:
Sofern der Veräußerer das Gebäude selbst hergestellt hat, sind Gewinne aus der Veräußerung (betreffend das Gebäude) nicht steuerpflichtig. Von einem selbst hergestellten Gebäude spricht man dann, wenn der Veräußerer tatsächlich das Bauherrenrisiko für die Errichtung getragen hat. Ein von einem Bauträger errichtetes Gebäude, das um einen Pauschalpreis abgekauft wurde, fällt nicht unter die Herstellerbefreiung.
Abfuhr der ImmoEST:
Es ist Aufgabe des Vertragsverfassers (Rechtsanwalt) die ImmoESt vom Veräußerer einzuheben und auch fristgerecht an das Finanzamt abzuführen. Da der Vertragsverfasser verpflichtet ist die Grunderwerbsteuer zu berechnen, ist er auch verpflichtet die ImmoESt zu berechnen und abzuführen. In einfachen Fällen berechnet der Rechtsanwalt anhand der Informationen des Veräußerers die ImmoESt. Die Kosten dafür sind vom Veräußerer zu entrichten.
In komplizierten Fällen wir der Rechtsanwalt einen Steuerberater beiziehen.
Ich hoffe, dass ich etwas geholfen habe, die Immobilienertragsteuer zu erklären, betone nochmals, dass nur die Grundbegriffe einbezogen wurden und kein Anspruch auf Vollständigkeit besteht. Sollten Sie, liebe Leser, Fragen haben, so stehe ich Ihnen jederzeit gerne telefonisch oder auch persönlich nach Terminvereinbarung zur Verfügung.
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