Allgemeine Informationen zur Immobilienertragssteuer

Seit dem 1.April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die vormalige Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren (in diesem Zusammenhang wurde oft fälschlicherweise von einer Spekulationssteuer im Sinne einer eigenen Steuer gesprochen) wurde abgeschafft.

Als Grundstücke gelten:

  • Grund und Boden
  • Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
  • Grundstücksgleiche Rechte (Baurechte)

Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für
„Alt-Grundstücke“, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses anfällt.

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Von der Besteuerung ausgenommen sind insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

 

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

  • Hauptwohnsitzbefreiung
  • Herstellerbefreiung
  • Enteignungen
  • Bestimmte Tauschvorgänge

 

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in dem/der die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat.

Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn die Verkäuferin/der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat
(„5 aus 10-Regelung).

Da der Hauptwohnsitz bei der „5 aus 10-Regel“ nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, ist es nicht befreiungsschädlich, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige ihren/seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat.

Die Veräußerin/der Veräußerer muss grundsätzlich selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümerin/Eigentümer des Grundstücks gewesen sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist daher grundsätzlich nicht vererbbar, sodass der Verkauf aus der Verlassenschaft auch dann steuerpflichtig ist, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte. Hinsichtlich der „5 aus 10-Regelung“ zählen aber auch Zeiten, in denen die Veräußerin/der Veräußerer als Angehörige/Angehöriger dort gewohnt hat, aber noch nicht Eigentümerin/Eigentümer gewesen ist, wenn sie/er das Grundstück letztlich geerbt oder geschenkt bekommen hat. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob die Veräußerin/der Veräußerer (auch als bloße Mitbewohnerin/bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist Voraussetzung, dass die Veräußerin/der Veräußerer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

 

Beispiele:

  • Eine Person teilt ihr Eigenheim in zwei Wohneinheiten, veräußert eine davon und behält in der anderen ihren Hauptwohnsitz. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht
  • Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrem Eigenheim, sie veräußert dieses und bleibt als Mieterin/Mieter (mehr als ein Jahr) Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer. Die Befreiung steht nicht
  • Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrer Eigentumswohnung. Sie besitzt noch eine zweite Eigentumswohnung, die sie vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zieht sie als Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in die bisher vermietete Wohnung und veräußert den bisherigen Hauptwohnsitz. Die Befreiung steht zu.
  • Eine Person erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der sie bereits seit über fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Die Veräußerung ist nicht

Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl was die Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung anbelangt, als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes für beide Tatbestände.

 

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig (siehe dazu Beispiel unter
„Alt-Gebäude“), sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist (siehe Hinweis unten). Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (also ein „Hausbau“ und keine – auch umfassende – Fertigstellung oder Renovierung vorliegt) und das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch eine beauftragte Unternehmerin/einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, die Eigentümerin/der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Die Veräußerin/der Veräußerer muss selbst Hersteller des Gebäudes sein; vom Rechtsvorgänger selbst hergestellte Gebäude sind daher von der Herstellerbefreiung nicht erfasst.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

Hinweis:     Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die
                   Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der
                   Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohn-
                   Sitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

 

Enteignungen

Steuerfrei sind Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

 

Bestimmte Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens sowie Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren.

In diesen Fällen sind die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortzuführen.

 

Allgemeines zur Gewinnermittlung

Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt.

Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen

„Neu-Grundstücken“ (Regeleinkunftermittlung: hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten  – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und

„Alt-Grundstücken“ (pauschale Einkunftermittlung: hier werden grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

Im betrieblichen Bereich sind Abschreibungen auf den niedrigeren Teilwert und Verluste aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke desselben Betriebes zu verrechnen. Ein verbleibender negativer Überhang darf zu 60 Prozent mit progressiv besteuerten Einkünften ausgeglichen werden. Ist eine Verrechnung mit anderen Einkünften im Veranlagungsjahr nicht möglich, kann dieser Verlust in künftige Veranlagungsjahre vorgetragen werden (Verlustvortrag).

Im außerbetrieblichen Bereich können 60 Prozent der Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen entweder über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen oder auf Antrag im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Achtung:        Der Veräußerungserlös ist vom Veräußerungsgewinn zu unterscheiden:
Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten.

 

„Neu-Grundstücke“

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 (USP (Unternehmensserviceportal)) war noch nicht abgelaufen) oder noch angeschafft werden.

Die Bemessungsgrundlage (im Wesentlichen Veräußerungserlös abzüglich – gegebenenfalls adaptierter – tatsächlicher Anschaffungskosten) wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie allenfalls um Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gekürzt („Regeleinkünfteermittlung“). Der so ermittelte Betrag ist dann mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent zu versteuern.

 

Beispiel:

Verkauf eines Gebäudes (Neu-Grundstück)

Ein Grundstück mit Ferienhäuschen wurde im Jahr 2009 um € 150.000,00 gekauft und wird im Herbst 2021 um € 200.000,00 veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit € 50.000,00. Das Haus ist zum 31. März 2012 (gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgestzt 2012 (USP – Unternehmensserviceportal)) steuerhängig, weil die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war. Folglich ist der volle Mehrerlös als Veräußerungsgewinn (€ 50.000,00) der Besteuerung mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu unterwerfen. Das ergibt eine Steuerbelastung von €15.000,00.

 

„Alt-Grundstücke“

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitäts-gesetz 2012 (→ USP – Unternehmensserviceportal) war bereits abgelaufen). Für diese gilt folgende pauschale Anschaffungskostenermittlung:

 

  • Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 %) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 4,2 Prozent (14 % mal 30 %) vom Veräußerungserlös beträgt.
  • Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzen entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses Dadurch soll mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Dies wurde in der öffentlichen Diskussion häufig als „Umwidmungssteuer“ bezeichnet, was allerdings insoweit missverständlich ist, weil die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, sondern erst ein nachfolgender Verkauf des umgewidmeten Grundstücks. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 Prozent des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in der Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 %) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 18 Prozent (60 % mal 30 %) vom Veräußerungserlös beträgt.

In beiden Fällen kann auf Antrag der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes auch – wie bei Neu-Grundstücken – unter Zugrundelegung der tatsächlichen (und gegebenenfalls adaptierten) Anschaffungskosten für das Grundstück erfolgen („Regel-Einkünfteermittlung“).

 

Beispiel:

Verkauf eines Grundstücks (Alt-Grundstück)
Ein Ferienhäuschen wurde im Jahr 1990 um 100.000 Euro gekauft und wird im Jahr 2021 um 170.000 Euro veräußert. Der Veräußerungsgewinn beträgt somit 70.000 Euro.
Da das Grundstück vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 4,2 Prozent vom Veräußerungserlös (EUR 170.000), das sind 7.140 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 14 Prozent ist mit dem besonderen Steuersatz in der Höhe von 30 Prozent zu erfassen.

 

Beispiel:

Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks (Alt-Grundstück)
Ein Grundstück wurde im Jahr 1985 um 5.000 Euro erworben, im Jahr 1995 wurde es von Acker- in Bauland umgewidmet, im Jahr 2021 wird es um 30.000 Euro veräußert.
Da es sich um ein umgewidmetes Grundstück handelt, beträgt die Steuerbelastung effektiv 18 Prozent vom Veräußerungserlös (30.000), das sind 5.400 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 60 Prozent ist mit dem besonderen Steuersatz in der Höhe von 30 Prozent zu erfassen.

 

Beispiel:

Verkauf von Umwidmungsgrundstück mit Gebäude (Alt-Grundstück)
Ein Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz (die ursprünglichen Anschaffungskosten sind nicht bekannt). Im Jahr 2001 wurde das Grundstück zu Bauland umgewidmet. 2003 wurde auf dem Grundstück eine Ferienvilla errichtet; es handelt sich um ein selbst hergestelltes Gebäude. Die Errichtungskosten für die Ferienvilla belaufen sich auf 500.000 Euro. Im Jahr 2021 wird das Grundstück samt Ferienvilla um 600.000 Euro veräußert (400.000 Euro entfallen auf die Ferienvilla, 200.000 Euro auf den Grund und Boden).
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes ist zwischen Grund und Gebäude zu unterscheiden. Der auf den Grund und Boden entfallende Veräußerungserlös (200.000 Euro) ist effektiv mit 18 Prozent des Veräußerungserlöses zu versteuern, das sind 36.000 Euro. Der auf das selbst hergestellte Gebäude entfallende Veräußerungserlös (400.000 Euro) unterliegt nicht der Besteuerung, weil die Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude zur Anwendung gelangt.

 

Hinweis

Bei dieser pauschalen Berechnungsmethode dürfen abgesehen von den pauschalen Anschaffungskosten keine weiteren Abzüge vorgenommen werden.

Sollten für das veräußerte Grundstück innerhalb der letzten 15 Jahre Herstellungskosten nicht durch eine Normal-AfA (Absetzung für Abnutzung), sondern nach § 28 Abs. 3 Einkommensteuergesetz – EstG beschleunigt abgesetzt worden sein (z.B. Aufwendungen nach den §§ 3 bis 5 Mietrechtsgesetz – MRG auf 15 bis 10 Jahre), ist die Hälfte der Absetzung pauschal den Einkünften (wieder) zuzurechnen.

Neben der pauschalen Berechnungsmethode zum besonderen Steuersatz von 30 Prozent ist die Ausübung der Regelbesteuerungsoption möglich. Dabei ist ab dem Jahr 2016 auch der Abzug von Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten zulässig.

 

Adaptierung der Anschaffungskosten

Eine Adaptierung der Anschaffungskosten ist nur bei der Regeleinkünfteermittlung (also im Wesentlichen bei Neu-Grundstücken) anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten möglich.

  • Herstellungsaufwand (z.B. Anbau, Zubau, Aufstockung, Zusammenlegung von Wohnungen, erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen oder eine Zentralheizungsanlage) und
  • Instandsetzungsaufwand (z.B. Austausch wesentlicher Gebäudeteile, Fenstertausch, Austausch der Heizungsanlage, energiesparende Maßnahmen wie Wärmedämmung der Fassade)

Erhöhen die tatsächlichen Anschaffungskosten und vermindern so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Instandhaltungskosten (z.B. Ausmalen, Parkett abschleifen) sind hingegen nicht zu berücksichtigen.

Zu beachten ist dabei aber, dass Aufwendungen nicht doppelt berücksichtigt werden dürfen:

  • Keine Kürzung erfolgt daher insoweit, als diese Kosten im Falle der vorangegangenen Vermietung ohnehin bereits bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Alternativ dazu kann auch der gesamte Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand zunächst abgezogen werden, dann müssen aber die bis zur Veräußerung bereits abgesetzten Beträge wieder hinzugerechnet werden.
  • Aus dem gleichen Grund ist im Fall der vorangegangenen Vermietung die bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (oder anderer Einkünfte) bereits steuerlich geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA) (wieder) hinzuzurechnen.
  • Sollten von der öffentlichen Hand steuerfreie Subventionen empfangen worden sein, kürzen auch diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

 

Höhe des Steuersatzes

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen ab dem Jahr 2016 einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem 1. April 2012 bis inklusive 2015: 25 %) und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen.

Werden die anderen laufenden Einkünfte der Steuerpflichten/des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 30 Prozent besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche (betriebliche und außerbetriebliche) Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ausgeübt werden, die dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent unterliegen.

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