Beabsichtigen sie den ihnen gehörenden Liegenschaftsbesitz bereits zu Lebzeiten – beispielsweise im Zuge der Regelung der Generationennachfolge innerhalb der Familie – an einen Familienangehörigen zu übertragen, hier einige kurze Hinweise, auf welche Weise dies geplant bzw. durchgeführt werden soll und welche Möglichkeiten es dazu gibt.
Bei der Übertragung einer Immobilie in der Familie – von einer Generation auf die andere – spielt der (Verkehrs)wert üblicherweise nur eine untergeordnete Rolle, zumal im Familienverband die Gegenleistung des Übernehmers für den Erwerb der Immobilie nicht im Vordergrund steht – wie ansonsten bei einem Verkauf an einen Außenstehenden – und vor allem nicht vom Grundsatz, dass der Wert der Gegenleistung dem Wert der übertragenen Immobilie entsprechen soll/muss, auszugehen ist.
Die Gegenleistung für den Eigentumserwerb am Haus- und Grundbesitz besteht – falls der Übergeber dieses noch weiterhin nutzen möchte oder darauf angewiesen ist – an der Zurückbehaltung eines Nutzungsrechtes auf Lebenszeit (oder beispielsweise bis zu einem Wechsel in ein Altenwohnheim), sei es eines persönlichen Wohnungsgebrauchsrechtes (nur Eigennutzung durch den oder die jeweils vorgesehenen Berechtigten (beispielsweise den Ehegatten des Übergebers), ohne Möglichkeit einer Weitergabe des Nutzungsrechtes – Vermietung – an Dritte) oder eines Fruchtgenussrechtes (hier ist jede Nutzung durch den Übergeber weiterhin möglich, somit auch eine entgeltliche Vermietung an eine dritte Person).
Wer in Zukunft für die Betriebs- und Erhaltungskosten für die Immobilie aufzukommen hat – sei es der Nutzungsberechtigte oder bereits der Übernehmer als neuer Eigentümer – kann frei vereinbart werden und wird insbesondere davon abhängig sein, wer in weiterer Folge die Liegenschaft weiterhin nutzt.
Damit verhindert werden kann, dass der neue Eigentümer die an ihn veräußerte Immobilie zu Lebzeiten des Übergebers grundbücherlich belastet – beispielsweise durch Begründung von Pfandrechten – oder veräußert wird oftmals ein sogenanntes Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart, wobei Voraussetzung ein nahes Familienverhältnis (beispielsweise Eltern – Kind) ist und zu berücksichtigen ist, dass – sollte der tragische Fall eintreten, dass der Übernehmer vor dem Übergeber verstirbt – aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen dieses Recht ebenfalls (ersatzlos) erlischt, wobei es allerdings auch für ein derartiges Ereignis entsprechende Sicherungsmöglichkeiten für den Übergeber („vertraglich vereinbartes Nachfolgerecht“) geben würde, damit beispielsweise gesichert ist, dass die Immobilie innerhalb der eigenen Familie verbleibt.
Sowohl das zurückbehaltene Nutzungsrecht des Übergebers, als auch das Belastungs- und Veräußerungsverbot können und werden in der Mehrheit der Fälle – zur Absicherung des Übergebers – im Grundbuch eingetragen.
Sollte die Übergabe an ein Kind erfolgen, besteht oft die Notwendigkeit, dass dieses als Erwerber die weiteren Kinder des Übergebers „entfertigt“, somit an diese eine Abschlagszahlung – die Höhe des entsprechenden Betrages kann ohne weiteres zwischen den Beteiligten einvernehmlich vereinbart werden – leistet, damit diese weiteren Kinder nicht nach dem Ableben des Übergebers allenfalls noch finanzielle Ansprüche aus der Übergabe geltend machen können (Schlagwort: „Schenkungspflichtteil“).
Gesichert wird dieser Vorgang auch zusätzlich dadurch, dass die ausbezahlten Geschwister einen Pflichtteilsverzicht erklären, welcher zwingend zur Rechtsgültigkeit der Form eines Notariatsaktes – somit beurkundet durch einen Notar – bedarf.
Zu beachten ist bei derartigen Zahlungen an die Geschwister – oder auch im Fall, dass der Übernehmer allenfalls noch mit der Liegenschaft im Zusammenhang stehende Verbindlichkeiten (Bankschulden – Hypotheken) anstelle des Übergebers in seine zukünftige Zahlungsverpflichtung zu übernehmen hat (Schuldbeitritt oder Schuldübernahme) – zu prüfen sein wird, ob das Rechtsgeschäft – neben der Grunderwerbsteuer und gerichtlichen Eintragungsgebühr, welche üblicherweise vom Erwerber zu bezahlen sind – nicht im Hinblick auf die Höhe dieser zu leistenden „Barzahlungen“ in Relation zum Wert der übertragenen Immobilien auf seiten des Übergeber eine „Immobilienertragsteuer“ auslöst.
Es lohnt sich somit in jedem Fall, im Zusammenhang mit einer beabsichtigten Liegenschaftsübertragung auch im Familienverband die rechtlichen, steuerlichen und persönlichen Aspekte mit einen erfahrenen Spezialisten zu besprechen und abklären zu lassen.
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