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Für die meisten von uns stellt der Kauf einer eigenen Liegenschaft, eines Hauses oder einer Wohnung kein alltägliches Geschäft dar und ist zumeist mit einem großen finanziellen Risiko und hohen Aufwendungen verbunden. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, sich bereits im Voraus ausgiebig zu informieren und beraten zu lassen, um Fehler zu vermeiden und einen geregelten Ablauf sicherzustellen.

Ein paar Tipps und Tricks darf ich Ihnen hiermit schon mal mit auf dem Weg geben:

Besichtigung:

Der vielleicht schönste Aspekt beim Kauf einer Immobilie ist deren erste Besichtigung, insbesondere wenn man merkt, dass man seine Traumimmobilie gefunden hat. Allzu leicht verschwindet man dann in einer Blase zwischen Traum und Wirklichkeit, sieht sich schon beim Farbenauswählen für die Wand, den Kauf der Möbel oder der Einrichtung und Gestaltung der Räume, sodass wesentliche oder offensichtliche Mängel und Probleme übersehen werden.

Wichtig vor dem Kauf ist somit das Kaufobjekt eingehend zu besichtigen und sich einen Gesamtüberblick über den Zustand des Hauses zu verschaffen. Bereits in diesem Stadium sollte man mögliche Schwachstellen im Blick haben und sich gegebenenfalls über zukünftige Reparatur-, Wartungs- und Instandhaltungskosten informieren. Besondere Vorsicht ist bei Flecken oder Verfärbungen an Wänden geboten, da diese oftmals auf Wasserschäden hindeuten. Wasserschäden können ganz generell mit einem hohen Reparaturaufwand und -kosten verbunden sein, da deren Ursache oftmals schwer zu bestimmen ist und bis zu deren sichtbarem Auftreten bereits schwerwiegende Mängel an der Substanz des Gebäudes eintreten können. Auch die Kontrolle des Wasserdrucks und die Besichtigung der Kellerräumlichkeiten kann so manchen Aufschluss geben.

Des Weiteren sollten Sie den Stromkasten kontrollieren bzw. sich generell bereits im Zuge der Besichtigung über die zu erwartenden Heiz- und Stromkosten informieren. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch die Begutachtung der Fenster auf deren Dichtheit, damit ein entsprechender Wärme- und Lärmschutz gegeben ist. Morsche Fenster weisen auf erforderliche Sanierungsmaßnahmen und damit zukünftig zu erwartende Kosten hin.

Inserate und Werbevideos:

Besondere Vorsicht ist auch bei Inseraten und Werbevideos geboten. Diese Anzeigen sind selbstverständlich zum Zweck des Verkaufes des Objektes ausgestaltet und präsentieren meist nur die Vorteile und besonders schönen Seiten der Immobilie. Oftmals bleiben negative Eigenschaften unerwähnt oder werden verschönt dargestellt. Da Inserate auch vielfach von Laien oder unprofessionellen Vermittlern erstellt werden, sind diese immer auf deren Richtigkeit hin zu prüfen und sollte man sich jedenfalls selbst ein Bild vom Kaufobjekt machen. Professionelle Immobilienmakler sind hingegen gesetzlich an gewisse Informationspflichten gebunden und muss Ihnen wichtige Fakten wie die Quadratmeterzahl, die Ausstattung oder allfällige Mängel des Objektes schriftlich mitteilen. Auch sämtlich Vor- und Nachteile des Kaufobjektes, wie z.B. die Lage in einem Überschwemmungsgebiet, müssen mitgeteilt werden.

Grundbuch:

Vor Kaufabschluss ist dringend ein Blick in das Grundbuch geboten. Im Grundbuch sind allfällige Belastungen der Liegenschaft in Form von Pfandrechten und Dienstbarkeiten ersichtlich. Des Weiteren sind auch relevante Verträge, wie der Wohnungseigentumsvertrag vermerkt, welche für den Kauf relevante Informationen enthalten können. Auch Rechte der Liegenschaftseigentümer können im Grundbuchsauzug eingesehen werden und im Vorfeld mit dem Verkäufer abgeklärt werden. Sollten Sie Fragen zum Grundbuchsauzug haben, empfehle ich diese mit ihrem Rechtsberater und zukünftigen Vertragserrichter abzuklären. Beim Kauf einer Eigentumswohnung empfiehlt sich auch die Kontaktaufnahme mit der zuständigen Hausverwaltung, da auch diese viele wichtige Informationen zum Wohnobjekt aufliegen hat.

Rechtliche Möglichkeiten und Gegebenheiten:

Je nach dem wie Sie das Kaufobjekt weiterverwenden und nutzen wollen, gibt es noch einige Punkte, welche Sie aus rechtlicher Sicht zuvor abklären sollten. So gibt es bei Altbauten beispielsweise oftmals Mietzinsobergrenzen. In diesem Fall kann es passieren, dass sollten Sie das Objekt vermieten wollen, Sie in der Höhe der höchstzulässigen Miete beschränkt sind und diese Mieteinnahme nicht zur Deckung der Sanierungskosten oder eines fremdfinanzierten Kredites ausreichen. Generell sind geplante Umbau- und Zubauwünsche sowie Wohnungs- und Grundstücks-zusammenlegungen oftmals an spezielle gesetzliche Bestimmungen und Voraussetzungen geknüpft, weshalb die tatsächliche Umsetzbarkeit immer im Vorfeld geklärt werden sollte.

Kaufanbot, Kaufannahme und Kaufvertrag:

Sobald sich Verkäufer und Käufer über die wesentlichen Vertragspunkte einig sind, wird meistens ein Kaufanbot abgegeben, welches von der anderen Vertragspartei angenommen wird. Der Kauf kommt generell bereits durch Legung und Annahme des Angebots zustande, wobei grundsätzlich danach noch ein (schriftlicher) Kaufvertrag zur genauen Regelung der Rechte und Pflichten sowie der weiteren Vorgehensweise und zur Durchführung der Eintragung des Eigentumserwerbs im Grundbuch abgeschlossen wird.

Für die Grundbuchseintragung ist hierbei die Beglaubigung der Unterschrift vor einem Notar verpflichtend. Diese Formvorschrift muss jedoch nur für die Eintragung im Grundbuch eingehalten werden und ändert nichts an der Gültigkeit des Kaufvertrages. Sollten sich Verkäufer und Käufer im Kaufanbot bereits auf alle Elemente eines Kaufvertrages geeinigt haben und kommt es in weiterer Folge nicht zum Abschluss eines beglaubigt unterschriebenen Kaufvertrages, so können die Parteien dennoch die grundbücherliche Durchführung des Kaufes anhand des Kaufanbotes gerichtlich durchsetzen. Es ist somit bereits im Kaufanbot besonders auf die Richtigkeit und Vollständigkeit sämtlicher Daten Bedacht zu nehmen.

Finanzierung:

Da oftmals die eigenen finanziellen Mittel nicht zum Kauf einer Immobilie ausreichen, muss der Kaufpreis fremdfinanziert werden. Das heißt, dass bei einem Bank- oder Kreditinstitut ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufobjektes aufgenommen werden muss und dieses als Pfandrecht im Grundbuch sichergestellt wird. Es sollte immer im Vorfeld mit Ihrem Bankberater abgeklärt werden, welche finanziellen Mittel Ihnen zur Verfügung stehen und ob Ihnen ein Kredit überhaupt in der erforderlichen Höhe gewährt wird. Um allfällige Probleme und Kosten insbesondere mit dem Rücktritt vom Kaufvertrag zu vermeiden und eine persönliche Enttäuschung hinsichtlich der eigenen Möglichkeiten zum Erwerb einer Liegenschaft zu verhindern, rate ich jedenfalls, um Kontaktaufnahme mit Ihrem Geldgeber.

Es gibt somit einiges beim Kauf einer Immobilie zu beachten und sind meine vorstehenden Schilderungen nur ein auszugsweiser Abriss der möglichen Probleme und Risiken im Zusammenhang mit dem Liegenschaftserwerb. Dennoch hoffe ich, dass meine Ausführungen Sie bei Ihrem zukünftigen Kaufvorhaben unterstützten kann und Sie somit in keine dieser Fallen stolpern.

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