In meinem Bericht „Die Wohnungseigentümer-Partnerschaft“ habe ich Ihnen im Zusammenhang mit dem gemeinsamen Erwerb einer Eigentumswohnung nach dem Wohnungseigentums-gesetz (WEG) bereits geschildert, was eine Wohnungseigentümerpartnerschaft ist, welche Sonderregelungen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Wohnungseigentumsobjektes und der Begründung einer Wohnungseigentums-partnerschaft bestehen.
Hier nochmal ein kleiner Rückblick zur Wohnungseigentumspartnerschaft:
- Eine Wohnungseigentümerpartnerschaft kann nur zwischen zwei Personen zur Anschaffung eines Wohnungseigentumsobjektes („Eigentumswohnung“) gebildet werden.
- Diese beiden Personen müssen in keinem besonderen Verhältnis zu einander stehen. Sie müssen somit weder miteinander verwandt sein, noch bisher zusammengewohnt haben.
- Das Wohnungseigentumsobjekt kann nur jeweils zur Hälfte von den beiden Eigentümerpartnern grundbücherlich erworben werden.
- Die Verbindung zur Wohnungseigentümerpartnerschaft ist aus dem Grundbuchsauszug ersichtlich.
- Die beiden Partner können grundsätzlich nur gemeinsam über das Wohnungseigentumsobjekt verfügen, sodass dem anderen Partner kein neuer Partner „aufgezwungen werden kann“, indem der eigene Wohnungseigentumsanteil an eine dritte Person veräußert wird.
Was passiert mit meinem Anteil an der Wohnung, wenn ich versterbe?
Grundsätzlich werden Liegenschaften – wie auch das sonstige Vermögen des Verstorbenen – im Verlassenschaftsverfahren entweder durch den oder die Gesetzeserben aufgrund der gesetzlichen Erbquote oder durch den durch letztwillige Verfügung (Testament) Begünstigten erworben.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht bei Vorliegen einer Wohnungseigentümerpartnerschaft hierzu jedoch eine Ausnahme vor. Beim Tod eines Partners gilt demnach, dass dem überlebenden Wohnungseigentumspartner der Anteil des Verstorbenen „zuwächst“. Dieser halbe Anteil des Verstorbenen am gemeinsamen Wohnungseigentum fällt somit nicht in die Verlassenschaft, sondern erhält diesen Anteil der überlebende Partner aufgrund dieser gesetzlichen Bestimmung im Wohnungseigentumsgesetz.
Zum Ausgleich für dieses Ausscheiden des Wohnungseigentumsobjektes des Verstorbenen aus seinem Vermögen ist allerdings der übernehmende Eigentümerpartner verpflichtet, einen entsprechenden Ausgleichsbetrag zu leisten, wobei dieser Betrag in weiterer Folge den (gesetzlichen oder testamentarischen) Erben zusteht. Der Ausgleichsbetrag entspricht üblicherweise dem Verkehrswert, somit dem Preis, der üblicherweise bei einer Veräußerung des Hälfteanteils der Wohnung erzielt werden kann.
Dieser an die Verlassenschaft zu entrichtende Betrag („Übernahmspreis“) wird grundsätzlich durch die Einholung eines Verkehrswertgutachtens durch einen Sachverständigen erhoben, falls die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind (beispielsweise es sind keine erheblichen Schulden vorhanden) kann der Übernahmepreis von den Beteiligten auch einvernehmlich festgelegt werden.
Beispiel:
Die Lebensgefährten Anna und Thomas kaufen gemeinsam eine Eigentumswohnung und werden somit zu Wohnungseigentumspartnern.
Anna verstirbt. Ihre Erben sind ihre Eltern. Thomas erhält als Eigentümerpartner Annas Anteil an der Wohnung entsprechend den Bestimmungen des WEG.
Zum Ausgleich für den Erhalt von Annas Anteil an der Wohnung muss Thomas an die Verlassenschaft einen Übernahmspreis bezahlen. Um dessen Höhe bestimmen zu können, muss entweder die Wohnung von einem Sachverständigen geschätzt oder einvernehmlich zwischen Annas Eltern (als Erben) und Thomas festgelegt werden.
Eine Ausnahme von der Zahlungspflicht hinsichtlich des Übernahmspreises besteht im Falle, dass der überlebende Partner die Eigentumswohnung zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses benötigt und ansonsten keine pflichtteilsberechtigten Angehörigen (Kinder) vorhanden sind.
Das Gesetz sieht aber auch noch weitere Zahlungserleichterungen und Ausnahme im Zusammenhang mit der Zahlung des Übernahmspreises vor, damit für den Partner der Erwerb des Anteils vom Verstorbenen auch wirtschaftlich tragbar ist, wie z.B. die Zahlung des Übernahmspreises in Teilbeträgen.
Auch durch eine letztwillige Anordnung kann der Eigentümerpartner bestimmen, dass der überlebende Partner von einer Zahlungspflicht des Übernahmspreises befreit wird.
Den beiden Wohnungseigentumspartnern steht es allerdings auch frei, den ihnen gehörenden jeweiligen halben Anteils an der Wohnung einer dritten Person (z.B. ein Kind) mittels einer Vereinbarung zu ihren Lebzeiten zuzuwenden. Diese Vereinbarung muss schriftlich unter Mitwirkung durch einen Notar zwischen den beiden Wohnungseigentumspartner abgeschlossen werden.
Da jede Familienkonstellation und somit die erbrechtlichen Konsequenzen im Ablebensfall eines Wohnungseigentumspartners sehr unterschiedlich sein können, ist es empfehlenswert, sich bereits frühzeitig diesbezüglich beraten zu lassen.
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