Jeder Erwerb einer Immobilie, sei es beispielsweise der Ankauf eines unbebauten Grundstücks zur Errichtung eines Eigenheims, der Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, aber auch die Übertragung des Elternhauses auf die nächste Generation ist – neben dem allfälligen Kaufpreis und den sonstigen Nebenkosten wie Vermessungs- und Vertragserrichtungskosten, gerichtlicher Eintragungsgebühr – mit der Verpflichtung zur Entrichtung einer Erwerbssteuer, der Grunderwerbsteuer verbunden, welche bei der Kalkulation der Gesamtkosten nicht außer Acht gelassen werden darf.
Im Zuge des Steuerreformgesetzes 2015 wurde die Besteuerung von Grundstückserwerben sowohl unter Lebenden (Kauf, Schenkung, Übergabe) als auch von Todeswegen (Erbschaft, Vermächtnis) mit Rechtswirksamkeit ab dem 1.1.2016 weitreichend neu geregelt.
Unverändert gilt, dass bei einem entgeltlichen Erwerb (Kauf) von einem „nicht Familienangehörigen“ nach wie vor der Kaufpreis als Gegenleistung die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer darstellt, dieser ist mit einem fixen Steuersatz von 3,5% zu versteuern. Ist der Kaufpreis niedriger als der tatsächliche Wert ist dieser höhere Wert für die Steuerfestsetzung heran zu ziehen, wobei dies auch für sonstige entgeltliche Veräußerungsarten (beispielsweise Tausch) zu gelten hat.
Bei unentgeltlichen Erwerben (Schenkung, Erbschaft) sowohl unter Verwandten als auch unter Fremden gilt entgegen der früheren Rechtslage (bis 2016) nicht mehr der (verdreifachte) „steuerliche Einheitswert“.
Vielmehr wird nunmehr in der Mehrheit der Fälle auf den im Zuge der zuletzt vorgenommenen Gesetzesnovelle neu geschaffenen „Grundstückswert“ zur Feststellung und Festlegung der Grunderwerbsteuer zurückgegriffen (daneben kann auch als „Alternativ – Wert“ der „Verkehrswert“ der erworbenen Liegenschaft heran gezogen werden, welcher mittels eines vereinfachten Vergleichswertverfahrens („Immobilienpreisspiegel“) oder mittels Gutachtens eines gerichtlich beeideten Sachverständigen festgestellt werden kann.
Die Berechnung des Grundstückswerts ist in einer Verordnung geregelt, wobei – vereinfacht ausgedrückt – dieser Wert aufgrund des dreifachen Bodenwertes im Sinne des Bewertungsgesetzes (dieser liegt wie der Einheitswert beim jeweils örtlich zuständigen Lagefinanzamt auf), bei bebauten Grundstücken unter Hinzurechnung des Werts für das bereits bestehende Gebäude, ermittelt wird.
Bei Gebäuden ist für den Wert – neben der Art der Nutzung – entscheidend das Errichtungsdatum, sowie bei älteren Liegenschaftsobjekten der Umstand, ob in den letzten 20 Jahren grundlegende Sanierungsmaßnahmen (Wärmedämmung, Einbau und Erneuerung von Installationen und Heizungsanlage u. dgl.) stattgefunden haben.
Bei sämtlichen unentgeltlichen Rechtsgeschäften (Schenkung, Erbschaft) und auch bei entgeltlichen Vorgängen innerhalb der engeren Familie (beispielsweise Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Geschwister, Nichten, Neffen u. a.) gilt dabei hinsichtlich der Höhe des Steuersatzes ein ebenfalls neu eingeführter Stufentarif, d. h. je nach Wert der erworbenen Liegenschaft gilt ein unterschiedlicher Steuersatz (bis zu einem Grundstückswert von € 250.00,00 mit 0,5%, zwischen € 250.000,00 und € 400.000,00 sodann mit 2% und ab einem Wert von € 400.000,00 mit 3,5%).
Einzelne Erwerbe vom selben Veräußerer an den Erwerber innerhalb von 5 Jahren werden zusammengerechnet. Entsprechendes gilt wenn eine Person von zwei oder mehreren Personen eine wirtschaftliche Einheit erwirbt (z. B. Vater und Mutter schenken die ihnen je zur Hälfte gehörige Liegenschaft ihrem Sohn).
Zur Vermeidung einer unnötigen und vermeidbaren Grunderwerbsteuer – Mehrbelastung ist es gerade aufgrund dieser neuen Gesetzeslage wichtig, sich rechtzeitig und umfassend durch einen Notar Ihres Vertrauens beraten zu lassen, wobei das erste Beratungsgespräch kostenfrei in Anspruch genommen werden kann.
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